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店舗賃貸・テナント店舗(飲食店や美容室)居抜き・造作譲渡と原状回復の回避について解説します。

店舗賃貸・テナント店舗(飲食店や美容室)居抜き・造作譲渡と原状回復の回避について解説します。

 

貸店舗(テナント物件)の造作譲渡・居抜きとは?

こんにちは、クラリコの山吹(やまぶき)です。 店舗物件を借りて飲食店や美容室を営業しており、なんらかの理由で閉店するときは、一般的にスケルトン戻し(原状回復をして元の状態に戻してから)物件を返却します。原状回復は一般的に坪当たり約10万円前後の工事費用が掛かりますが、原状回復を行わず今の店舗をそのまま丸ごと、又は部分的に次の借主(後継テナント)へ譲ることができます。
飲食店であれば厨房設備や排気ダクト、美容室やエステであればシャンプー台や美容機器を後継テナントへ譲ることで、後継テナンは新たに費用をかけずに、今の店舗は売却金を得たり原状回復を回避できる相互メリットがあります。
現在の店舗を移転、又は閉店をするとき、後継テナントに対して、内装造作・設備備品などの全部、または一部を譲渡することを造作譲渡(居抜き譲渡)といいます。閉店時に原状回復をして元の状態に戻してから物件を返却するので、多額のスケルトン費用や復旧費用が掛かります。資金的に苦しいなか、さらにスケルトン費用や復旧費用が発生しますので、できれば後継テナントへ造作譲渡をしたいところです。造作譲渡は原状回復費用を削減できるだけではなく売却金を得ることができるので有利な閉店方法になります。

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居抜きの造作譲渡料で貸店舗の退去を有利にする方法

造作譲渡では一般的に約100万円~200万円(平均的に店舗坪数×10万円前後=スケルトン費用)を回避することができ、場合によっては売却金を得ることができます。さらに3ヶ月~6ヶ月前予告の解約期間に発生する家賃も、後継テナントとの引渡し時期を早めることで支払いを免除にすることもできます。

・原状回復費用(約)▲200万円
・6ヶ月の解約予告期間の家賃 ▲180万円
(月額30万円×6ヶ月)=合計▲380万円の閉店費用
これを造作譲渡をすると…

後継テナントに売却で原状回復は免除、解約予告期間の家賃は後継テナントに早期引き渡しで免除、店舗を300万円で売却した場合、▲380万円だった閉店費用に対し+300万円の売却金を受け取ることができるのでその差は約680万円です。

売上や資金繰りが苦しく閉店するなかで▲380万円もの閉店費用を捻出することは一般的には難しく反対に今の店舗が300万円で売却できれば、預けていた保証金の返還も併せて次の展開や進路も考えられます。解約期間のなかで後継テナントを探し、店舗売却の交渉から契約の手続き、入金決済と引渡し、そして契約後にトラブルがないよう瑕疵担保における(現店舗)売主保護の取引きを円滑におこないます。店舗不動産は特殊な分野です。店舗契約や造作譲渡に不慣れな不動産会社も多くトラブルが多いのが現状です。「造作譲渡は認めない」と貸主サイドから言われ、多額のスケルトン費用を余儀なくされたタイミングでご相談をいただくケースもありますが、可能であれば「閉店や移転を検討しているタイミング」でご相談を頂いた方がより売却の成功率があがります。

 

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